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Acatando o gênero feminino pode-se conceituar a usucapião como sendo: “a aquisição do domínio ou de um direito real sobre coisa alheia, mediante posse mansa e pacífica, durante o tempo estabelecido em lei.”
Com a função social da propriedade a usucapião ganhou grande importância hodiernamente, ou, seja a propriedade deve gerar utilidades sob pena de não atingir o fim almejado pelo grupo social. Porém, para que seja viável usucapir determinado imóvel ou móvel, imprescindível que a posse seja mansa, pacífica em detrimento da propriedade ociosa e descuidada. Observa-se que não apenas a aquisição da propriedade é objeto da usucapião, a servidão, o usufruto, o uso e a habitação também são adquiridos por esse instituto.
Ressalvados outros requisitos para aquisição da propriedade por usucapião os principais são: a posse e o decurso do tempo. Salienta-se que a posse trata-se de estado de aparência juridicamente relevante, ou seja, estado de fato protegido pelo direito e qualificada pelo animus domini designativo de posse com idéia ou convicção de proprietário, sendo comum a expressão “posse com ânimo de dono” (possessio cum animo domini, como diziam os romanos)
Conforme alhures a posse é o fato objetivo, e o tempo, a força que opera a transformação do fato em direito, o que nos demonstra a afinidade existente entre os fenômenos jurídicos e físicos. Para cada modalidade de aquisição da propriedade a lei determina a prescrição aquisitiva ou, seja o tempo necessário para usucapir.
As espécies da usucapião da legislação brasileira tratadas no presente artigo são: Extraordinária, Ordinária, Especial Urbana e Especial Rural, passemos a analisar sob breve síntese.
A usucapião Extraordinária é a mais tradicional de todas as modalidades de aquisição da propriedade por usucapião, caracterizada pela posse mansa, pacífica e ininterrupta e comanimus domini.Esta modalidade de usucapião está inserida no Código Civil em seu artigo 1.238, in verbis:
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independente de título é boa-fé; podendo requerer ao juízo que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”
O Código Civil inovou ao estabelecer no parágrafo único do dispositivo acima mencionado a redução de 15 para 10 anos se no imóvel o possuidor realizou investimentos, obras ou utilizou para sua moradia no exercício da posse, in verbis:
“parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”
A segunda modalidade mais conhecida entre os operadores do direito é a Usucapião Ordinária, caracterizado pela boa-fé e justo título exposto no artigo 1.242 do Código Civil, veja:
“Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.”
Destaca-se que nessa modalidade ao contrário do Código Civil de 1916, o legislador também reduziu o prazo para aquisição da propriedade, quando se opera a posse mansa, pacífica, ininterrupta, com animus domini. A boa-fé só será alegada a quem tiver justo título, assim comprovando que o possuidor considerava-se, de fato o verdadeiro dono da coisa objeto da usucapião.
O presente artigo em comento admitiu duas formas de configuração de justo título. Destarte, o prazo para a usucapião será reduzido a cinco anos se no imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Importante lembrar que caso não haja registro, prevalece a regra de prescrição aquisitiva de 10 anos.
A usucapião Especial Urbana está regulamentada no artigo 182 da Constituição Federal de 1988, e contemplada no artigo 183, harmonizando-se com artigo 1.240 do Código Civil e artigos 9º e seguintes da Lei n. 10.257/014 – Estatuto da Cidade.
Nesta espécie de usucapião além dos requisitos da mansidão, pacificidade e animus domini, imprescindível o Lapsus Temporis de cinco anos para aquisição da propriedade. Ainda torna-se necessário que o usucapiente resida no imóvel e não seja proprietário de outro imóvel, limitando-se a aquisição da área usucapienda em 250m².
Por último a Usucapião Especial Rural, permitindo usucapir imóvel rural, para o fim de regularizar o domínio da pequena propriedade.Hoje a matéria esta regulada na Carta Magna de 1988, no seu artigo 191, pelo Código Civil no artigo 1.239 e pela Lei n. 6.969/81, que regulamentou inteiramente a matéria antes disciplinada no chamado Estatuto da Terra, Lei 4.504, de 30 de novembro de 1964.
A constituição da República Federativa do Brasil dispõe em seu artigo 191:
“Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.”
Os requisitos para essa modalidade, o imóvel deve estar inserido na zona rural (critério a ser adotado é a localização e não a destinação dada ao imóvel). Nota-se que a incidência de IPTU ou ITR é um indicativo para espécie de usucapião cabível, rural ou urbana. Essa modalidade ainda requer a posse de área não superior a 50 hectares, por cinco anos ininterruptos, deverá a respectiva área ser produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, que já fizerem sua moradia, observa-se que o possuidor não poderá ser proprietário de outro imóvel.
Em breve síntese estas são as modalidades mais conhecidas de usucapião, caso você esteja inserido em qualquer uma delas, procure um Advogado para maiores informações e esclarecimentos.
RS ADVOCACIA
Robson de Souza
OAB/SC 28.898